ENTREGABLE 3 Mercado de vivienda en Lima y promoción de políticas de vivienda social
MAESTRIA
EN ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Mercado
de vivienda en Lima y promoción de políticas de vivienda social
Curso: Vivienda e Inclusión Social
Profesor: Dr. Patricio Vicente
Quezada Ortega
Alumna: Virginia Jesús Meza Zambrano
2024
En
el Perú la vivienda, es un reto desde hace décadas, la brecha de déficit habitacional
cuantitativo en Lima ahora es de un 41% , esto da cuenta de una demanda insatisfecha sobre
todo en los sectores económicos Dy E, asi como una oferta prácticamente inexistente.
En consecuencia,
el presente trabajo aborda la información estadística del déficit habitacional
en Lima, y respecto del mercado inmobiliario evalúa la demanda y la oferta
habitacional en Lima.
Por otra parte se desarrolla conforme la Política Nacional de Vivienda y Urbanismo actual: los temas de subsidios habitacionales, priorizando a la población en situación de pobreza o vulnerabilidad social, no solo para su adquisición sino también para acceder a los Bonos de Arriendo para emergencias; y se incluye una síntesis de los instrumentos de gestión del suelo y financiamiento para generar vivienda de interés social.
Mercado de vivienda en
Lima y promoción de políticas de vivienda social
1.
Antecedentes
La Política Nacional de Vivienda y
Urbanismo tiene como objetivo incrementar el acceso a
una vivienda adecuada en las ciudades y centros poblados del país priorizando a
la población en situación de pobreza o vulnerabilidad social.
Lo que se plantea es el acceso a
vivienda de interés social con el fin de contrarrestar el déficit habitacional
cuantitativo y cualitativo, diversificando y mejorando la calidad de la oferta
de vivienda y redireccionando el sistema de bonos y subsidios a los sectores C,
D. y E.
La cuantificación del déficit
habitacional es de suma importancia para diseñar la Política de Vivienda que se
pretenda constituir en un instrumento que contribuya de manera efectiva al
bienestar de la población, porque sobre la base de su correcta medición, se
puede estimar la población objetivo de los diversos programas que se pueden
implementar en el marco de la política de vivienda del país.
En los estudios realizados por el
Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) se ha podido establecer
tanto el déficit cuantitativo como el déficit cualitativo en el periodo
comprendido entre el 2018 y 2021.
Cuadro de
Hogares con déficit cuantitativo de vivienda 2018-2021
Fuente: INEI 2021
Los resultados del año 2021, ha
determinado que el 8,9% de hogares a nivel nacional presentan déficit
habitacional cualitativo; que en mayor porcentaje se presenta en el área rural
del país con 15,3%, mientras que en el área urbana alcanza el 7,2%.
Cuadro de Hogares con déficit
cualitativo de vivienda 2018-2021
Fuente: INEI 2021
En las Encuestas a Hogares (ENAHO) se ha
recogido pata el déficit cualitativo las categorías determinadas por CEPAL
(Feres y Mancero, 2001) estas son:
-
Hogares en viviendas de material inadecuado,
- Hogares hacinados,
- Hogares sin acceso a servicios
higiénicos,
- Hogares con niños que no asisten a la
escuela,
- Hogares con alta dependencia
económico.
Entonces la Política de vivienda se
centra en reducir esa brecha a través de bonos habitaciones para adquirir,
construir y mejorar, así como para alquilar en caso de familias que por
emergencias de tipo desastres naturales se han quedado sin vivienda.
2.
Déficit habitacional
al año 2017
El déficit habitacional en Lima Metropolitana, que comprende 43
distritos, alcanzó las 612 mil 464 unidades de vivienda el 2017.(INEI, Censo de
Población y Vivienda 2017)
Déficit Cuantitativo.
Del total del déficit señalado, 251,942 viviendas corresponden al
déficit cuantitativo, que en términos de porcentaje representa el 41.1%.
El déficit cuantitativo corresponde a viviendas que necesitan ser
reemplazadas para satisfacer las necesidades de hogares secundarios que aspiran
a comprar una vivienda; y segundo, para reponer viviendas que no son adecuadas
para habitarlas, o porque además en ella viven dos o más hogares.
Déficit Cualitativo.
Del total del déficit 360,522 unidades habitacionales corresponden
al déficit cualitativo, que en términos porcentuales equivale al 59%, es decir,
a viviendas existentes con deficiencias en la calidad en cuanto a su material
de construcción, hacinamiento y acceso a los principales servicios básicos como
el agua potable, electricidad y desagüe.
El distrito de San Juan Lurigancho lidera el déficit con el 15.6%
que corresponde a 95,314 unidades habitacionales; siguiéndole el distrito de
Ate con el 8.5%, que corresponde a 51,816 unidades de vivienda.
Fuente: INEI (2017)
3.
Demanda
de Vivienda en Lima
La demanda de vivienda se ha ido
incrementando en la capital, como se detalla a continuación:
San Martín de Porres con el 7.2% que
significa 44,308 viviendas; el distrito de Comas con el 7% que en términos de
unidades de vivienda representa 42,976; Villa María del Triunfo con el 6.6% que
corresponde a 40,168 unidades y Villa El Salvador con el 6.2% que significa
37,826 viviendas.
De la misma forma el distrito de San
Juan de Miraflores llega al 6% de déficit habitacional con 37,052 viviendas;
así también Puente Piedra cuyo déficit habitacional alcanza el 4.1%
significando 25,071 unidades.
Igualmente, el distrito de Carabayllo
con 24,212 que representó el 4%; Chorrillos con el 3.4%, Lurigancho con el
3.2%; Independencia con el 3.1%; el distrito de Los Olivos con el 2.8%; Lima
Cercado y Santa Anita con el 2.5% cada una; y el Agustino con 2.4%.
Asimismo, el distrito de Pachacamac con
el 2% del déficit habitacional total, el distrito del Rímac y La Victoria con
el 1.9%; Santiago de Surco con el 1.3%, Lurín con el 1.2%, San Miguel con el
0.7%, los distritos de Ancón y Surquillo con el 0.6%; así también los distritos
de San Luis, Breña y La Molina con el 0.5% cada una.
De la misma forma los distritos de
Chaclacayo y Cieneguilla con el 0.4% del déficit habitacional; Magdalena Vieja
(Pueblo Libre), Pucusana y San Borja con el 0.3% respectivamente; los distritos
de Magdalena del Mar, Lince, Santa Rosa, Jesús María, Barranco y Miraflores con
el 0.2% cada una; San Bartolo, Punta Hermosa, Punta Negra y San Isidro con el
0.1% cada una, y Santa María del Mar con el 0.01% del déficit habitacional,
detalla el estudio.
Fuente: Estructura Distrital de Lima (2023) Perú Mapas
4.
Oferta
de vivienda en Lima:
En Lima se registran un total de
38,752 departamentos nuevos en oferta, en 861 proyectos
inmobiliarios en venta, de acuerdo a la información y data proporcionada
por la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), con datos a enero
del 2024.
Esta cifra representa un aumento de 3%
en la cantidad de viviendas en oferta, respecto al número de unidades en
oferta registrado en enero del 2023.
Solo el 9.4% de la oferta de vivienda
(3,643 departamentos) es para entrega inmediata es decir un departamento de
cada diez unidades.
En tanto el 39.1% de la oferta se
encuentra en fase de construcción y un mayoritario 51.5% es en fase de planos.
La Política de Vivienda se ha centrado
en cubrir el déficit con bonos habitaciones para los sectores B y C pero no se
llega a cubrir la demanda de los sectores D y E, porque no hay oferta de los
desarrolladores inmobiliarios para estos sectores, en consecuencia se ha
trabajado otro esquema basada en normativa urbanística que genere instrumentos
de gestión de suelo y de financiamiento urbano orientado a la vivienda de
interés social.
El mercado de vivienda
en Lima, tiene un vacío en la oferta de vivienda de interés social para cubrir
los sectores económico D y E por parte de los desarrolladores inmobiliarios,
dejando el reto al Estado Peruano.
El mercado del suelo es
un mercado de activos, no de bienes ni servicios. Su precio se forma a
partir de dos fundamentos: las rentas del suelo y la tasa de interés, entonces
la falta de interés del privado en vivienda de interés social para ofertar ese
tipo de vivienda es porque no es para ellos lo suficientemente lucrativos.
5.
Política de Vivienda y Urbanismo (2021)
En el apartado inicial
se ha precisado que el objetivo la Política, es incrementar el acceso a una
vivienda adecuada en las ciudades y centros poblados del país priorizando a la
población en situación de pobreza o vulnerabilidad social.
Programa Techo propio.
Esos familiares mensuales que no excedan
el valor de S/ 3,715.00 (US$ 1000) para comprar y S/
2,706.00 (US$ 732.18) para construir o mejorar su vivienda,
la misma que contará con servicios básicos de luz, agua y desagüe.
El Bono Familiar Habitacional -
BFH es un subsidio que el Estado otorga a las familias de manera
gratuita y no requiere devolución. Este es un premio al ahorro.
El valor del Bono varía de acuerdo a la
modalidad a la que la familia postule:
- Para comprar una
vivienda, el bono es de S/ 43,312.50 (US$ 11,675.32)
hasta el 31 de diciembre de 2023, según la Resolución Ministerial N°
415-2022-VIVIENDA.
- Para construir una
vivienda, el bono puede ser de S/ 29,700.00 (US$ 8,005) hasta
el 31 de diciembre de 2023, según Resolución Ministerial N°
421-2022-VIVIENDA.
- Para mejorar una
vivienda, el bono es de S/ 11,385.00. (US$3,068)
En vista a que con los
subsidios de vivienda no se alcanzaba a los sectores económicos D y E, la
Política Nacional de Vivienda y Urbanismo (2021) hace un giro en la política de
subsidios e incluye el Programa de subsidios habitacionales en áreas urbanas priorizando
a la población en situación de pobreza y/o vulnerabilidad social.
Bono Familiar Habitacional de VIS
Priorizada
El Ministerio de Vivienda, Construcción
y Saneamiento (MVCS) dispuso la implementación de la vivienda de interés social
de tipo prioritario (VIS Priorizada), que contempla mayores beneficios para que
las familias de los niveles socioeconómicos D y E accedan a una casa propia a
través del programa Techo Propio.
Para lo cual hay que tener en
consideración como se define a la Vivienda de Interés Social (VIS) en el Reglamento de
Vivienda de Interés Social aprobado mediante Decreto Supremo Nº
006-2023-VIVIENDA como:
La
vivienda promovida por el Estado, cuya finalidad se encuentra dirigida a
reducir la brecha del déficit habitacional cualitativo y cuantitativo. Incluye
a la VISTP, la cual se encuentra dirigida a favor de las personas ubicadas en
los sectores I, II y III de la población agrupada según quintiles de ingreso y
en especial a favor de aquellas que se encuentran asentadas en zonas de riesgo
no mitigable o en situación de vulnerabilidad social.
En
el caso de una VIS Priorizada ubicada en edificio multifamiliar, conjunto
residencial o quinta, la norma precisa que el precio del inmueble no debe
superar los S/ 68,000 (US$18,310). Para este caso, el grupo familiar
beneficiario recibirá una ayuda económica de S/ 42,680 del BFH (US$ 11,492). El ingreso familiar para adquirir una
VIS Priorizada no debe superar los S/ 2,071 (US$ 557.64) y las familias deberán
tener un ahorro mínimo del 3% del valor del inmueble. El problema es encontrar
vivienda de esos montos y con dotación de servicios (luz, agua potable y
desagüe) además del tema movilidad.
Fuente: MVCS(2021)
El
Reglamento VIS (2023) incluye la definición de los beneficiarios, la vivienda
digna asi como la vulnerabilidad social:
Beneficiario.- Hogar que cumple con las condiciones
mínimas de elegibilidad para acceder a una VIS o Vivienda de Interés Social de
Tipo Prioritaria (VISTP) en cualquiera de sus modalidades. El Ministerio de
Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) regula las condiciones mínimas de
elegibilidad en los Reglamentos correspondientes, aprobados por Resolución
Ministerial.
Vivienda digna y adecuada.- Vivienda que garantiza el desarrollo de
las actividades de las personas otorgándoles condiciones mínimas de
habitabilidad, seguridad y protección del medio ambiente.
Vulnerabilidad
social.- Características y/o situación de
una persona o grupo de personas que se encuentran en un estado de inseguridad e
indefensión en un momento determinado, que se ven limitadas o impedidas de
ejercer sus derechos para acceder a una vivienda digna y adecuada y, por tanto,
expuestas a cualquier riesgo, desprotección familiar o discriminación.
De acuerdo al Reporte
de avances de la Política Nacional de Vivienda y Urbanismo, el Porcentaje de
hogares urbanos de los niveles socioeconómicos C, D y E con déficit
habitacional (cuantitativo o cualitativo) que acceden a una solución de
vivienda adecuada cuyo logro fue de 5.62% en su indicador de cobertura,
específicamente se beneficiarios 57,628 familias del total de familias urbanas
de los estratos socioeconómicos C, D y E, que ascienden a 1 millón, 25 mil 143.
Bono de Arrendamiento de Vivienda para
emergencias - BAE
Adicional a ello se ha
creado mediante Ley N° 31526 Ley que crea el Bono de Arrendamiento de Vivienda para emergencias – BAE como un
mecanismo de atención temporal al damnificado a consecuencia de desastres
ocasionados por fenómenos de origen natural o inducidos por la acción humana,
cuya vivienda resulte colapsada o inhabitable y que se encuentre comprendida
dentro del ámbito de una zona declarada en estado de emergencia por decreto
supremo.
El Bono de
Arrendamiento de Viviendas para Emergencias (BAE) es un apoyo económico que
otorga el Estado a las familias que perdieron sus viviendas a consecuencia de
fenómenos naturales, como inundaciones, huaicos o terremotos.
El bono se otorga pata
el arrendamiento de una vivienda en el departamento en el que se encuentra la
zona declarada en estado de emergencia y tiene el valor de 500 soles (US$135.75) mensuales por el plazo máximo de dos
años.
Recientemente ha sido
muy cuestionado este subsidio porque han sucedido casos en los que han simulado
el arrendamiento los beneficiarios y se han ido a vivir con un familiar y
cuando se ha hecho seguimiento para verificar que las personas viven donde se supone
están arrendando, se ha constatado que no habitan en el lugar consignado en los
contratos de arrendamientos o declaraciones juradas con vivienda distinta a la
colapsada.
Instrumentos de Financiamiento Urbano y de
gestión urbana para vivienda de interés social.
Por
otro lado, la Ley Nª31313 Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (2021) también ha
contemplado instrumentos de gestión de suelo que favorecen y promueven la
construcción de vivienda de interés social (VIS) para ampliar la oferta de
vivienda dirigida a sectores C, D y E, medidas que a continuación se detallan:
-
Los
Planes de Desarrollo Urbano no podrán definir parámetros que restringen
el desarrollo de proyectos de Vivienda de Interés Social, incluyendo
Vivienda de Interés Social de tipo Prioritaria, a partir de áreas mínimas por
departamento, alturas, coeficientes de edificación, densidades u otros
requisitos
-
Los
Planes de Desarrollo Urbano pueden establecer Zonas Especiales de Interés
Social a ser reguladas mediante Planes Específicos. Estas zonas serán
objeto de urbanización, renovación o regeneración urbana, y serán destinadas al
fomento y promoción de proyectos de Vivienda de Interés Social o para la
reubicación de personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad social
o asentadas en zonas de riesgo no mitigable.
-
En
las Zonas Especiales de Interés Social, un porcentaje no menor al 60%
(sesenta por ciento) del suelo que será determinado en el Plan de
Desarrollo Urbano o el Plan Específico correspondiente, se destina al
fomento de proyecto de Viviendas de Interés Social. En los proyectos
residenciales que se desarrollen en estas zonas, un porcentaje no menor del
30% (treinta por ciento) de las unidades generadas deberán ser destinadas a
Vivienda de Interés Social de tipo Prioritario.
-
La
zonificación inclusiva consiste en la exigencia a toda habilitación urbana
residencial ubicada en áreas con zonificación de densidad media o alta, que
se ejecuten a lo largo del territorio nacional, debe prever,
necesariamente, un porcentaje mínimo de Vivienda de Interés Social o
Vivienda de Interés Social de tipo Prioritaria. Dicho porcentaje mínimo
será establecido en el Plan de Desarrollo Urbano correspondiente y considerará
un mínimo del 10% (diez por ciento) del área total que se habilite,
atendiendo a las necesidades de viviendas de interés social y a las
características del territorio de la jurisdicción correspondiente.
-
Los
recursos obtenidos por la participación en el incremento del valor del suelo
se aplican entre otros a la promoción y fomento de programas y proyectos de
vivienda de interés social.
-
La
utilización de Derechos Adicionales de Edificación Transferibles para
promover el desarrollo de Vivienda de interés social.
-
El
Operador Público del Suelo constituido
como empresa pública de derecho privado, encargado de la incorporación,
acumulación, gestión, adquisición, habilitación urbana y transferencia de
predios de propiedad del Gobierno Nacional, los gobiernos regionales o locales
o adquiridos por dicha entidad; para destinarlos a fines de interés o
utilidad pública, dándose prioridad a la utilización de los predios para la
generación de Vivienda de Interés Social
El
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento ha emitido el Reglamento de
Vivienda de Interés Social (2023) para introducir algunas medidas que promuevan
programas de vivienda de interés social por parte de los gobiernos locales, el
problema es que no puede funcionar hasta que no se emita el Reglamento de
Instrumentos de Gestión del Suelo y hasta que los gobiernos locales formulen y
aprueben sus instrumentos de planificación urbana en el marco de la nueva
Política Nacional de Vivienda y Urbanismo y la Ley de Desarrollo Urbano
Sostenible.
Régimen
Especial para Centro Histórico de Lima – Proyectos en inmuebles de Interés Social
La Municipalidad Metropolitana de Lima, impulso una Ley Nº 31980, (2024) es aquella que crea un Régimen Especial para
el Centro Histórico de Lima, con el fin de incentivar su protección,
conservación, restauración, revitalización y promoción de la inversión,
reconociendo su condición jurídica como Patrimonio Cultural de la Nación, que
incluye a los Proyectos de inmuebles de interés social con programas
municipales de vivienda dirigido a familias de bajo recursos pero sobre la
base de viviendas que la Municipalidad declara en abandono; ha habido mucha crítica
sobre este punto porque no se ciñe a la regulación de nuestro Código Civil,
sino a un régimen especial que se ha creado sin cumplir con el marco general
que implica una judicialización para la declaratoria en abandono de una
propiedad.
Artículo 45. Proyectos en inmuebles de interés social
La Municipalidad Metropolitana de Lima diseña, promueve y ejecuta programas municipales de vivienda para
las familias de bajos recursos, en concordancia con la normativa de la
materia. Para tal fin, puede hacer uso de los inmuebles declarados en abandono,
según lo dispuesto en la presente ley, así como en aquellos que hayan sido
otorgados a la Municipalidad Metropolitana de Lima.
6.
Conclusión
§ En las últimas décadas el Perú se ha aplicado una política de
subsidios habitacionales para reducir el déficit habitacional cuantitativo y el
cualitativo, pero que solo se concentro en los sectores económicos B y C, con
los diferentes programas especialmente Techo propio; sin poder llegar a los
sectores económicos D y E que es la población vulnerable.
§ En Lima el mercado de vivienda se caracterizada por una demanda de
vivienda insatisfecha y una oferta
concentrada en los sectores B y C de la población; así como por una oferta casi inexistente de
vivienda de interés social para los sectores C y D; San
Martín de Porres es el distrito que mayor demanda de Vivienda con el 7.2% que
significa 44,308 viviendas; el distrito de Comas con el 7%.
§ En el año 2021 se aprueba la Política Nacional de Vivienda y
Urbanismo cuyo objetivo 3 es incrementar el acceso a una vivienda
adecuada en las ciudades y centros poblados del país priorizando a la población
en situación de pobreza o vulnerabilidad social; es por eso que la normativa se
ha enfocado en este sector de la población y en el interés de generar suelo y
los mecanismos necesarios para favorecer
a los proyectos de vivienda de interés social.
§ En el caso de Lima, la Municipalidad Metropolitana de Lima ha
impulsado la aprobación de la Ley Nº31980, que crea el Régimen Especial para el
Centro Histórico para promover y ejecutar programas municipales de vivienda
para familias de bajos recursos haciendo uso para tal fin de los inmuebles
declarados en abandono por la misma Municipalidad.
FUENTES DE INFORMACION:
-
Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento (2021) Política
Nacional de Vivienda y Urbanismo
-
Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento (2021) Ley
Nº 31313 Ley de Desarrollo Urbano Sostenible.
-
Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento (2021) Reglamento de Vivienda de Interés Social.
-
Municipalidad
Metropolitana de Lima (2024) Ley
N° 31980 (2024), es aquella que crea un Régimen Especial para el Centro Histórico de
Lima
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